房屋租赁合同纠纷中占用费用的法律分析——以合同解除后的房屋占有使用费为中心

一、问题的提出

在房屋租赁合同纠纷中，合同解除或无效后，承租人继续占有使用房屋的情形十分常见。此时，出租人除主张欠付租金外，往往还要求承租人支付合同解除后至实际腾退之日止的“占用费”（或称房屋占有使用费）。该费用并非租金，亦非违约金，其法律性质、计算标准及裁判规则在司法实践中尚存争议。本文旨在结合《民法典》及相关司法解释，对占用费用的法律基础、性质及计算规则进行系统分析。

二、占用费用的法律基础与性质

（一）法律依据

1. 合同解除后的占有
《民法典》第566条第1款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”房屋租赁合同解除后，承租人继续占有房屋已无合同依据，构成无权占有。出租人可基于所有权（《民法典》第235条）或不当得利（第985条）主张返还房屋并支付占有期间的利益。

2. 合同无效后的占有
《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失……”若租赁合同无效，承租人占有房屋亦无法律依据，应参照占用费用标准予以补偿。

3. 司法解释的依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第4条、第5条、第13条等，均涉及合同无效或解除后房屋使用费的处理，明确可参照合同约定的租金标准确定占有使用费。

（二）法律性质

关于占用费用的性质，理论上主要有三种观点：

• 不当得利说：承租人无法律根据占有使用他人房屋，获得利益，致使出租人受有损失，应返还利益。
• 侵权损害赔偿说：无权占有他人不动产，侵害所有权，应赔偿相当于租金的损失。
• 契约效力延续说：合同解除后，原租金条款可视为继续有效，作为计算占用费的参照。

通说及司法实践倾向于采“折中说”：占用费用兼具不当得利返还与损害赔偿双重属性，但本质上属于法定孳息或使用对价，其数额通常参照原合同租金标准确定。

三、占用费用的计算标准

（一）有约定从约定

若原租赁合同中明确约定了合同解除后占用费的标准（如“按日租金双倍计算”），只要该约定不违反法律强制性规定，法院一般予以尊重。但约定过高的，承租人可请求参照违约金规则予以调减。

（二）无约定时参照租金

多数裁判认为，占用费应参照原合同租金标准计算。理由在于：承租人占用房屋期间获得的利益相当于节省了另行租房的成本，出租人的损失亦为无法收取租金。因此，以租金作为计算基准最为公平合理。

（三）特殊情形下的调整

1. 出租人拒绝接收房屋
若合同解除后，承租人已通知出租人接收房屋，但出租人无正当理由拒绝，则扩大部分的占用费损失应由出租人自行承担，承租人仅需支付合理期限内的费用。

2. 房屋无法正常使用
若因房屋本身存在瑕疵（如漏水、甲醛超标）导致承租人无法正常使用，法院可能酌情降低占用费标准。

3. 双方均有过错
在合同无效情形下，若双方均有过错，法院可能根据过错程度调整占用费数额。

（四）起算与截止时间

• 起算点：一般为合同解除之日或合同被确认无效之日。若解除通知未送达，则以实际送达日为解除日。
• 截止点：通常为承租人实际腾退房屋之日。若承租人已搬离但未交接，则以出租人实际收回房屋之日为准。实践中，法院会审查承租人是否已尽到腾退义务。

四、司法裁判中的典型争议

（一）占用费与租金的能否并主张

合同解除后，解除前的欠付租金与解除后的占用费可以同时主张，但需分段计算，避免重复。部分法院认为，若解除前的租金已包含至解除之日，解除后的占用费从次日起算。

（二）占用费与违约金的并用

出租人常同时主张占用费和违约金。一般认为，若违约金是针对迟延腾退行为，则与占用费性质不同，可以并用；但若违约金已覆盖占用损失，则可能构成重复，法院会予以调整。

（三）占用费的诉讼时效

占用费属于继续性债权，诉讼时效从每一期费用产生之日起算。若承租人持续占有，出租人主张的占用费总额可能受三年诉讼时效限制，但实践中多从合同解除之日起算整体时效。

五、实务建议

（一）对出租人

1. 在合同中明确约定合同解除后占用费的计算标准（如“按日租金1.5倍”），以避免举证困难。
2. 合同解除后及时书面通知承租人腾退，并保留送达证据。
3. 若承租人拒绝腾退，应及时起诉并申请先予执行，防止损失扩大。

（二）对承租人

1. 合同解除后应尽快腾退并交还房屋，避免产生高额占用费。
2. 若因出租人原因无法腾退，应保留沟通记录，以主张减免占用费。
3. 对出租人主张的过高占用费，可请求法院参照租金标准或实际损失予以调减。

（三）对律师与法官

在审理此类案件时，应重点审查：合同解除的时间点、房屋实际交接情况、双方过错程度以及占用费标准的合理性。必要时可委托评估机构对市场租金进行鉴定，以确定公平的占用费数额。

六、

房屋租赁合同纠纷中的占用费用，虽非租金，却与租金紧密关联。其法律性质兼具不当得利返还与损害赔偿双重属性，计算标准以合同约定优先，无约定时参照租金。司法实践中需结合诚实信用原则和公平原则，平衡双方利益，避免出租人获得超额利益或承租人逃避应有责任。随着《民法典》的实施，相关裁判规则将更趋统一，但具体案件仍须个案分析，以实现实质正义。

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参考文献：
1. 《中华人民共和国民法典》
2. 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
3. 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》
4. 相关司法案例与学术论文